הכן ביתך למכירה – המדריך להכנת הנכס למכירה

עסקת מכירת נכס או רכישתו, היא לרוב עסקה משמעותית הכרוכה בלא מעט לחצים ואף מלוּוה ברגשות מעורבים.
החלטתם שאתם מעוניינים לבצע שינוי? רוצים למכור את דירתכם? במאמר זה אסביר ואסקור מהן הבדיקות המשפטיות/תכנוניות שכדאי לבצע בשלבים המקדמיים במקביל לשיווק דירתכם על מנת שכשיגיע הקונה הרלוונטי, תוכלו להתקדם לסגירת העסקה ולא תופתעו מבעיות שיצוצו ויעכבו את התקדמותה, ולעתים אף יגרמו להפסד קונה פוטנציאלי שלא יוכל להמתין עד להסדרת הנדרש.

אז החלטתי שאני רוצה למכור נכס: מה עלי לעשות?

1. בדיקת סטאטוס הרישום של הנכס –

נכסים בישראל רשומים באחד משלושת הגורמים הבאים: חברה משכנת, טאבו או רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, לשעבר מנהל מקרקעי ישראל).
ראשית יש לברר היכן מתנהל הרישום של הנכס שלכם בהתאם למסמכי הנכס שיש בידכם (הסכם רכישה, אישור זכויות, נסח טאבו וכו'), ולקבל אישור עדכני על מצב הזכויות. אם אין בידכם מסמכי זיהוי של הנכס, יש לבדוק במסמכי הארנונה מהם פרטי הגוש חלקה של הנכס או באמצעות איתור גוש חלקה לפי כתובת במרשתת ולהתחיל ולבצע את הבדיקות הנדרשות:
א. להנפיק נסח טאבו מאתר רשם המקרקעין – אם הנכס רשום בטאבו יהיה בידכם נסח טאבו עדכני המהווה אסמכתה למצב הזכויות נכון למועד הוצאתו.

ב. אם הנכס אינו רשום בטאבו, בנסח יופיע למי הוא שייך למשל קק"ל , מדינת ישראל וכיו"ב ואז יש לפנות בהתאמה לרמ"י ולבדוק ברישומיה. אף זאת ניתן לעשות בבדיקה מקדמית באמצעות המרשתת באתר רשות מקרקעי ישראל תחת פרטי מידע על נכס באמצעות גוש חלקה ות"ז של בעל הנכס. אם הנכס אכן רשום ומנוהל ברמ"י, יש לפנות לרמ"י לבקשה להמצאת אישור זכויות עדכני ועם קבלתו ניתן יהיה לדעת מה סטאטוס הרישום של הנכס.

ג. אם הנכס אינו מנוהל ברמ"י אלא בחברה משכנת – רמ"י תפנה אתכם לחברה המשכנת הרלוונטית ואז יש לפנות אליה לקבלת אישור זכויות עדכני.

2. יש לי אישור זכויות או נסח טאבו. מה עכשיו?

ברגע שיש בידיכם אישור זכויות או נסח טאבו, יש לקרוא היטב את הרשום בו ולראות האם יש דרישות שעולות ממנו:
א. האם רשומים עיקולים/ משכונים שכבר אינם רלוונטיים? – אם קיימים כאלו, יש לפעול להסרתם ולפנות לגורם הממשכן/המעקל לשם קבלת אישור להסרתם ועם אישור זה לפנות לגורם שבו רשום הנכס לשם הסרתם.

ב. האם רשומים עיקולים/משכונים שעדיין בתוקף? – אם קיימים כאלו, יש לפנות לגורם הממשכן/המעקל על מנת לקבל יתרות עדכניות לסילוק כדי שתוכלו להציג לקונה מהן הפעולות הנדרשות לסילוק העיקול או המשכון. (דרישה בסיסית של הקונה היא שהתשלום יהיה לסילוק הערות השעבוד וקבלת רישום נקי. זהו חלק מהתנאים הנדרשים על מנת לקבוע את פריסת התשלומים בהסכם המכר).

ג. האם רשומות הערות מסוימות שיש לטפל בהן ולהסדירן? – לדוגמה הערה על חריגות בניה שיש לטפל בהן.

ד. האם ישנן התניות כלשהן שנדרש לטפל בהן? – לדוגמה נכס שכבר כשיר לרישום בטאבו אך טרם הוסדר הרישום בגינו, ייתכן שבאישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל יירשם כי הנכס כשיר לרישום בטאבו ולכן לא יבוצעו בו פעולות עד להסדרת הרישום.
במקרה כזה לא יהיה ניתן לבצע פעולות בנכס עד להסדרתו לרבות קבלת הסכמה לרישום משכנתה. כדאי להסדיר זאת במקביל לפעולות שיווק הנכס שכן זו פעולה שעלולה להימשך זמן רב ולעכב את החתימה, ואם מדובר בטווח זמנים קצר אף לגרום לקונה לוותר על העסקה.
נכס שרשום בחברה משכנת ומצוי בהליכי רישום הבית המשותף, ייתכן שהחברה המשכנת תרשום באישור הזכויות כי היא לא תסכים להעברת הזכויות בספריה עד להשלמת הרישום, גם זו נקודה שיש לבחון מול החברה, להבין מה הסטאטוס ולפעול לקידום הרישום ככל שניתן. נכס שתקופת החכירה שרשומה בו כבר חלפה, יש להסדיר את הארכת תקופת החכירה וכיו"ב.

ה. האם הזכויות רשומות על שמי כפי שצריך? – האם פרטי ת"ז שלי נכונים? האם שמי רשום נכון? האם הזכויות אכן רשומות על הבעלים הנכונים? אם בני זוג אגב גירושין העבירו ביניהם את הנכס האם הנכס רשום על שם בן הזוג הנכון בלבד? נכס שהתקבל בירושה האם הרישום עבר ע"ש היורש? האם החלק שלי בנכס אכן רשום כמו שצריך והוא החלק הנכון?
כל השאלות הללו עלולות לעכב עסקאות שכן ככל שישנו פער בין המידע שבידי המוכר לבין הרשום ברשויות, העסקה לא תוכל להתקדם ולכן מומלץ להקדים תרופה למכה ולהסדיר את כל הנדרש טרם מציאת הקונה.

ו. האם אני יודע לתת הסבר בגין הערות שרשומות בנכס? – לדוגמה לפעמים באישור הזכויות או בנסח הטאבו יהיו רשומות הערות שונות דוגמת הפקעות שנעשו, זיקות הנאה (זכות שיש למישהו לעבור או לעשות שימוש בחלק מהחלקה שלי למשל כדי לעבור דרך שטח שמצוי אצלי לביתו כי כך נקבע המעבר), הערה על ייעוד מסוים, הערה על הגבלה בהעברה (למשל כשמדובר באדמות רמ"י אסור להעבירם לזרים או שיש צורך בהסכמת רמ"י להעברה) וכיו"ב. כדאי שאדע לתת הסברים להערות אלה כי סביר להניח שהקונה ישאל לגביהם.

ז. האם יש לי את כל המסמכים הנדרשים להסביר את זכויותיי? – כך לדוגמא- ככל שמדובר בחכירה, סביר שהקונה יבקש לראות את הסכם החכירה. אם ישנה הערה על רישומו של הסכם שיתוף, סביר שהקונה ידרוש לראות את הסכם השיתוף והתשריט. כדאי לבחון כי אכן כל המסמכים בידיי, ואם חסר מסמך, לפעול להשגתו בהקדם.

3. האם אני רשום בנכס במושע? ואם כן האם ישנו הסכם שיתוף בנכס?

"מושע" פירושו רישום של כל בעלי הזכויות על גבי כל החלקה כאשר כל אחד מהם רשום על חלק יחסי מבלי שיש חלוקה בעין. כך למשל חלקה של 1,000 מטר כאשר לכל אחד מבעלי הזכויות יש רבע מזכויות הבעלות, לא ניתן לדעת איזה רבע מהחלקה שייך לכל אחד מבעלי הזכויות ללא הכנת הסכם שיתוף מסודר ותשריט שעליו יחתמו כל בעלי החלקה והוא יירשם בלשכת המקרקעין.

בעבר לא היו נוהגים לעשות זאת אך כיום זוהי דרישה של הבנקים שבלעדיה לא תינתן משכנתה ולכן כדאי לוודא קיומו של הסכם שיתוף ותשריט ובהעדר כזה, יש לפעול להכנתו באמצעות הזמנת מודד לשם סימון מפת החלוקה של החלקה, ציון מידות כל אחד מהחלקים וסימונם באופן שלא יהיו מחלוקות, החתמת השכנים בהתאם ורישום הסכם השיתוף ככל שניתן .

4. בדיקות מקדמיות ברשויות –

על מנת להיות ערוך ומוכן ולתכנן את המכירה מבחינה כלכלית, מומלץ לפנות לרשות לשם בדיקה מקדמית לגבי חבות בהיטל השבחה. היטל השבחה הוא היטל שמוטל על כל מכירה בגין תוכנית משביחה, אם הייתה כזו, מהמועד שבו רכשתי את הנכס עד למכירתו. יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לשם ביצוע בדיקה מקדמית ובדיקה שכזו לוקחת לרוב זמן ולכן כדאי לעשות זאת מראש על מנת לדעת האם ישנה חבות שכזו שחלה על המוכר.

5. בדיקה תכנונית של הנכס –

כדאי להיערך מבעוד מועד עם מסמכי התכנון של הנכס: היתר בנייה או טופס 4 ולוודא כי אין חריגות בנייה בנכס. אם ישנן כאלו, יש לדעת מהן על מנת להסביר זאת לקונה, להגיע עמו להסכמות באשר להסדרתן או הריסתן ולעגן זאת בהסכם.

אלו הבדיקות המקדמיות על קצה המזלג. כיוון שכל נכס שונה ממשנהו, יש לבחון האם דרושות בדיקות פרטניות נוספות שיש לעשות בהתאם לכל נכס (למשל נכס בנחלות או בהרחבות במושבים יש לבחון גם מהם נהלי הקבלה לאגודה או למושב, האם ישנה ועדת קבלה וכיו"ב, בחברה משכנת יש לבחון מהו נוהל העברת הזכויות בהתאם לחברה).

ולכן המלצתי היא לא להמתין עם הפנייה לעורך דין לשלב לאחר מציאת הקונה, אלא במקביל לקבלת ההחלטה על מכירת הנכס, יש לפנות לעורך דין לשם ביצוע הבדיקות הרלוונטיות לנכס הספציפי והכנתו מבעוד מועד למכירה קלה ובטוחה.