מהי "חברה משכנת"?

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, במרבית המקרים מתבצעת רכישה "על הנייר", היינו כאשר הדירה והבניין טרם נבנו, וגם אם חלקם נבנה, הרי שעדיין אין רישום של "בית משותף" לבניין, בלשכת רישום המקרקעין. רישום בית משותף הוא השלב האחרון בהשלמת המצב הרישומי של בית המגורים, כאשר כל אחת מן הדירות נרשמת כיחידה עצמאית ומקבלת מספר תת חלקה, אליה מוצמדים חלקים נוספים כמו מחסן, חניות גג וכיוצ"ב.

עד לשלב רישום בית משותף, מתנהל רישום הזכויות בדירות, בדרך כלל, באמצעות משרד עו"ד מטעם היזם/קבלן, כתחליף לרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). רישום זה נקרא רישום באמצעות "חברה משכנת". כך למשל, לצורך קבלת פרטי זיהוי לדירה, במקום הפרטים המופיעים ב"נסח הטאבו" המוכר לנו, נקבל מהחברה המשכנת מסמך הנקרא "אישור זכויות" ובו רשומות זכויות בעלי הדירה.

אז מה זה משנה היכן רשומה הדירה?

כאשר אנו מבצעים עסקת מכירה או רכישה של דירה שרשומה בטאבו, ישנם מסמכי חובה שאותם נדרשים הקונה והמוכר להמציא לרשם, על מנת להעביר את הזכויות בדירה ולרשום אותה על שם הקונה. כאשר מדובר בחברה משכנת, התהליך מורכב וארוך קצת יותר.

ראשית, במצב זה הדירה בדרך כלל אינה רשומה על שם בעל הזכויות (המוכר) אלא על שם היזם/קבלן, כאשר מוכר רשם לטובתו הערת אזהרה או זכות אחרת בנכס. לצורך ביצוע הסכם המכר, עלינו לקבל את הסכמת הבעלים הרשומים של הקרקע לרישום הערת אזהרה, ולרישום התחייבות לרישום משכנתה לטובת הקונה. שנית, בכל חברה משכנת קיים "נוהל העברת זכויות", כלומר, רשימת דרישות ספציפית לצורך ביצוע העברת הזכויות, כך שעל הצדדים להתאים את עצמם לדרישות המשתנות של החברה המשכנת. שלישית, עלויות רישום זכויות הקונה בדירה שאותם יש לשלם לחברה המשכנת עבור הטיפול בבקשה, גבוהות מעט יותר לעומת אגרות הטאבו.

האם כדאי לרכוש דירה שרשומה ב"חברה משכנת"?

למרות ההבחנות שסקרנו לעיל, אין כל מניעה לבצע רכישה של דירה הרשומה אצל חברה משכנת. למעשה, מרבית הדירות החדשות בישראל, רשומות בשנים הראשונות בפנקס החברות המשכנות, כאשר הרישום מבוצע באופן מקצועי ויעיל. אומנם הסכם מכר דירה שרשומה בחברה משכנת מעט מורכב יותר מהסכם מכר של דירה שרשומה בטאבו, אך כמובן שעם טיפול מקצועי ונכון, רכישת דירה שרשומה בחברה משכנת, תושלם בהצלחה והקונה המאושר ייהנה מדירתו החדשה.

שיהיה בשעה טובה!