עקרון השוויון בתמ"א 38, האם נדרש שוויון כלכלי?

בשעה טובה הגעתם לרגע הנכסף שבו הדיירים בבניין מעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38 (ויפה שעה אחת קודם…). באופן טבעי עולה כמעט תמיד השאלה או הוויכוח, בין בעלי "הדירות הגדולות" ובין בעלי "הדירות הקטנות": למה כולם מקבלים אותה תוספת מטרז'? הרי זה לא "שוויוני", שכן תוספת אחידה מעניקה לדירות הקטנות רווח או השבחת נכס גבוהה מזו של הדירות הגדולות?

האומנם? מהו "שוויון"?

מהו האינטרס שבבסיס הוראות תמ"א 38?

האינטרס הלאומי העומד בבסיס הוראות תמ"א 38 הוא חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. לצורך קידום אינטרס זה, נחקקו חוקים שונים אשר מאפשרים, בין השאר, את הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38 גם ללא הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין.

בהקשר זה כבר נפסק והובהר על ידי בית המשפט העליון כי "עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו".

לשם קידום אינטרס לאומי זה שבבסיס הוראות תמ"א 38, אנו נדרשים לפיכך, לענות על שתי שאלות אשר עולות פעם אחר פעם בפרויקטים של התחדשות עירונית:

1. השאלה הראשונה נוגעת לפגיעה בזכויותיו הקנייניות של המיעוט (הדיירים הסרבנים המתנגדים לביצוע הפרויקט)
2. השאלה השנייה קשורה וקרובה אליה, נסובה על טיבו של השוויון בין הדיירים אשר עליו יש להקפיד.

שאלה ראשונה – פגיעה בזכויות קנייניות של המיעוט

חשוב לדעת שבפסיקה העוסקת בפרויקטים של תמ"א 38, קיימת העדפה של "הגנת החבות" על פני "הגנת הקניין", באופן בו "הגנת החבות" מעקרת את זכות הווטו של המיעוט לו קיימת "הגנת הקניין", זכות אשר אם תיושם, עלולה למנוע השאת התועלת לכלל השותפים.

מקום שבו התועלת לכלל גורמת לפגיעה מהותית במיעוט, יהיה המיעוט זכאי לקבל פיצוי על הפגיעה המהותית בזכותו הקניינית, כך ש"הגנת החבות" מאזנת, הלכה למעשה, בין זכויות קנייניות סותרות.

הזכות הקניינית היא לפיכך זכות מדוללת והמגמה היא כאמור, שזכות זו לא יהיה בכוחה למנוע את עבודות החיזוק, אלא בנסיבות חריגות ומתאימות. הדברים יפים במיוחד בכל הנוגע לזכות הקניינית של הפרט בחלקו ברכוש המשותף, אך גם הבעלות הייחודית של בעל הדירה בדירתו אינה מוחלטת וניתן למצוא ראיות לכרסום בזכות זו.

שאלה שנייה – טיבו של השוויון בין הדיירים

לאחרונה נפסק בבית המשפט המחוזי מפי כב' השופטת לימור ביבי, כי "השוויון הרלוונטי הוא השוויון המהותי ולאו דווקא השוויון הכלכלי". השוויון הינו כמותי ולא כלכלי.

כך למשל, כשנבנה את תמהיל התמורות בין הדירות השונות, מצופה שלכל דירה יתווספו תוספות זהות, בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה, בין אם מדובר בדירה אשר שוויה ההתחלתי גבוה יותר ובין אם נמוך יותר, בין אם מדובר בדירה בקומה גבוהה יותר ובין אם מדובר בדירה נמוכה.

בית המשפט פסק כי הדגש בתמריצים הניתנים במסגרת תמ"א 38 אינו על תמריצים הזהים כלכלית אלא על תמריצים הזהים מהותית-כמותית. בחינת השוויון בין התוספות לכל אחת מהדירות תיעשה קטגורית, כאשר "כלל האצבע" יהיה: האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן, בהבדל משוויון בשווי התוספות או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות. השוויון ביתרונות תוכנית התמ"א לדיירים, אינו צריך להיות כלכלי והתמורות שיקבלו דיירים בפרויקט לא ייקבעו בהתאם לשווי הדירה לפני תחילתו של הפרויקט,  אלא בכך שהתמורה תהיה שווה לכל הדיירים ללא קשר לגודל הדירה או מיקומה.

נפסק עוד, כי על מנת שהתנגדותו של "דייר סרבן" תישמע, נדרש שהפגיעה בזכויותיו תהיה מהותית, שאם לא כן, הוא ייאלץ להסתפק לכל היותר בתשלומי פיצוי.

אז מה עושים כדי לשמור על עקרון השוויון בתמ"א?

בבואנו לבצע פרויקט תמ"א 38 עלינו לנהוג בתום לב, ללא ניגוד עניינים, תוך שמירה על השוויון בין הדיירים – שוויון מהותי-כמותי עם ההתאמות הנדרשות לנסיבות המקרה, בין אם הם מקבוצת הדיירים המבקשים לקדם את ביצוע הפרויקט, ובין אם הם מקבוצת הדיירים המתנגדים לקידום הפרויקט.

בסופו של יום תבחן השאלה האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט, ואם כן,  כיצד מרפאים פגיעה מהותית זו ומפחיתים מחומרתה? פסק הדין לעיל שיצא מתחת ידה של כב' השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי, עוסק אומנם במקרה פרטני, בהתנגדות "דייר סרבן" (שנדחתה) שעניינה בניית המעלית, בניית דירת גן, עבודות במכפילי חניה ועוד, אך פסה"ד מלמד אותנו, מהפרט אל הכלל, כיצד לבסס את הדרך לבניית עסקת תמ"א 38, עסקת התחדשות עירונית, שוויונית במהותה ולא בדרך של התחשבנות כלכלית, היינו מי מרוויח יותר, הדייר בקומה א' או הדייר בקומת הגג.

ואסיים ברוח ימים אלו: לצד האינטרס הלאומי החשוב של חיזוק בניינים ובתים מפני רעידת אדמה – שלאורו נקבעת הפסיקה והכרסום בזכות הקניין של הפרט, לצד הרצון הלגיטימי של בעלי הבתים לשפר את מצבם ולמקסם את שווי הנכס שבבעלותם, שהינו כאמור, על פי פסיקת בית המשפט העליון, אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38 אלא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים – עומד גם אינטרס לאומי ופרטי חשוב לא פחות, נוסף ונלווה, שאינו מוגדר כאינטרס העומד מאחורי ההסדרים המיוחדים בחקיקה הנוגעת לתמ"א 38, הוא האינטרס הביטחוני, בטיחותי, שמירת חיי אדם, אינטרס הבא מפעם לפעם לביטוי וגם בימים אלו ממש, שעה שטילים משוגרים לריכוזי אוכלוסין, שכן בבתים הישנים אין בנמצא חדרי ביטחון (ממ"ד / ממ"ק) ועל פי רוב גם המקלט אינו נגיש או בר שימוש, ובמסגרת חיזוק הבניינים מוסיפים חדרי ביטחון (ממ"ד / ממ"ק) ובפרויקטים של הריסה ובנייה ממילא מקבלים הדיירים דירות חדשות עם חדרי ממ"ד על פי תקן.

לכן, כן, זה הזמן לקדם פרויקט התחדשות עירונית.