נהוג להתייחס לבנייה בלתי חוקית כאל מכת מדינה. בשל העובדה שמדובר בתופעה כה נפוצה, על כל רוכש דירה לבדוק ולבחון האם הדירה שאותה הוא מתכוון לרכוש, נבנתה כולה בהתאם להיתר הבנייה ומתאימה לייעוד התכנוני החל במקום. מרבית חריגות הבנייה קיימות בבתים צמודי קרקע, אך גם בדירות בבתים משותפים עלולות להתגלות חריגות (תוספות שנבנו על הגג, "סיפוח" חלק מחדר המדרגות).
מהן "חריגות בנייה"?
הכללים הקובעים מהי בנייה חוקית מופיעים בדיני התכנון והבנייה. הדין החל על מגרש מסויים וקובע אם ניתן לבנות בו, כמה מותר לבנות ולאיזה ייעוד ישמשו המבנים – קבוע בתוכניות המתאר ותוכניות בניין עיר (תב"ע). לצורך בנייה (כולל תוספת בנייה או שינויים מבניים) נדרש בעל הנכס לקבל היתר בנייה שבו נקבעים שטח המבנה, צורתו, גובהו והשימושים המותרים בו או בחלקיו. "בנייה בלתי חוקית" היא שם כללי ואינה הגדרה משפטית והיא מתארת שורה של מצבים שבהם בעל הנכס בנה אותו או משתמש בו בניגוד לקבוע בהיתר או בתוכנית.
המצבים השכיחים המתארים חריגות בנייה הם:
- בנייה של מבנה ללא קבלת היתר בנייה.
- בנייה בחריגה מהיתר – למשל תוספת של חדר שאיננו בהיתר או הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי באמצעות הגבהת התקרה מעל גובה מסוים וכדומה.
- שימוש בניגוד להיתר – למשל מצב שבו התקבל היתר לבניית מחסן אך נעשה שימוש בו כדירת מגורים.
- שימוש בניגוד ליעוד – למשל שימוש כמבנה מגורים במבנה המיועד לתעשייה.
- חשוב לדעת שפעולה הנוגדת את דיני התכנון והבנייה היא עבירה פלילית ועלולה לגרור ענישה הן במישור הפלילי והן במישור המנהלי. בין הסנקציות המוטלות – קנסות, צו הריסה, צו איסור שימוש ועוד.
מדוע רכישת דירה עם חריגות בנייה היא בעייתית?
הקונה חשוף לסנקציות בגין הבנייה הבלתי חוקית, לרבות צו להריסת המבנה כולו או החלק הבלתי חוקי ואף לאיסור שימוש בנכס. לא היית רוצה לגלות שהמרתף שבו התכוונת להקים קליניקה בנוי באופן בלתי חוקי ויש לאטום אותו. חמור מכך – הקונה חשוף להליכים פליליים בגין עבירות הבנייה. שימוש חורג הוא עבירה נמשכת שהקונה ממשיך לבצע כל עוד הוא משתמש בנכס. בעת העברת זכויות בנכס, הוועדה המקומית בוחנת לרוב (בעיקר כשמדובר בבתים צמודי קרקע, דירות גן וגג) האם קיימות חריגות בנייה. אם התשובה לכך חיובית – המוכר לא יקבל אישור להעברת הזכויות על שם הקונה. בהעדר אישור כזה לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
אם הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל, גם היא עלולה לעכב את רישום הזכויות על שם הקונה עד להסרת החריגה או הסדרתה. ככל שידרשו דמי היתר, הם עלולים להסתכם בסכומים גבוהים. כאשר קונה נוטל משכנתה למימון תשלום עלות הדירה, ידרוש הבנק דו"ח שמאי כתנאי להעמדת הכספים לקונה. השמאי יבדוק קיומן של חריגות בנייה ובהתאם להיקפן וחומרתן יפחית מערך הדירה. במקרים חמורים יסרב הבנק לתת משכנתה, והעסקה עלולה "להתפוצץ". אם הקונה ירצה להוסיף ולבנות בנכס לאחר הרכישה או בעתיד, הוא יידרש להכשיר את החריגה או להרוס אותה כתנאי לקבלת היתר – שינויים הכרוכים בעלויות כספיות לא מבוטלות.
חשוב לדעת שהעובדה שמשלמים ארנונה על שטח שנבנה בחריגה מהיתר, איננה מכשירה אותו מבחינת דיני התכנון והבנייה ואיננה מעלימה את העובדה שמדובר בבנייה בלתי חוקית.
איך לנהוג אם בנכס שברצונך לרכוש התגלו חריגות בנייה?
חלק מהקונים נרתעים ויעדיפו שלא לרכוש נכס שיש בו חריגות בנייה. אך קיימים גם אחרים. לפעמים קונה מעוניין בנכס ספציפי ורוצה לרכוש אותו למרות שיש בו חריגות בנייה, לעיתים מרבית הנכסים בסביבה סובלים מבעיה דומה. בדיקה מקיפה, הבנת החריגה ומהותהּ ובירור האפשרות להכשירהּ, יתוו את הדרך המשפטית שבה יש לנקוט. ברכישת נכס שבו חריגות בנייה יש לנקוט משנה זהירות הן בבדיקות המוקדמות, הן במו"מ והן בניסוח החוזה וחלוקת הסיכונים על פיו:
בדיקות מוקדמות – חשוב לדעת מה היקף החריגה ומה מהותה. לפני רכישת דירה יש לבצע בדיקה מקיפה של תיק הבנין בועדה המקומית. יש להשוות את היתר הבנייה לשטח הבנוי בפועל ולתוכניות החלות במקום. מומלץ מאוד להיעזר לצורך כך בשמאי מקרקעין ולא להסתפק בבדיקה עצמית, בייחוד אם אינך בקי בקריאת תוכניות מילוליות או תשריטים. הדבר ימנע הפתעות לא נעימות לאחר חתימת החוזה.
בחינת אפשרות להכשרת חריגות הבנייה – האם התוכניות החלות במקום מאפשרות קבלת היתר בנייה (מבנה מגורים שהוקם על קרקע בייעוד חקלאי כנראה שלא ניתן יהיה להכשיר)? האם על פי התוכניות ניתן לשנות ייעוד של חלק מהמבנה לשימוש הרצוי? האם קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו ויאפשרו את הכשרת החריגה?
אם אין אפשרות להכשיר את הבנייה, המשמעות היא שיש להרוס את החלקים שנבנו בחריגה. זה הזמן להחליט אם הנכס יתאים לצרכיך גם לאחר הריסה כזו.
קבלת הסכמת בנק למשכנתאות מראש – אם יש צורך בנטילת משכנתה יש לבדוק האם הבנק יהיה מוכן לממן את הרכישה. אישור הבנק צריך לכלול הן הסכמה לרכישת הדירה למרות חריגות הבנייה, והן את הסכום שיסכים להעמיד כמשכנתא ומהם התנאים לקבלת ההלוואה.
קבלת התחייבות מהמוכר להסדיר את החריגה – בין אם ניתן להכשיר את החריגה ובין אם לא – דרשו מהמוכר להסדיר את החריגה, אם באמצעות קבלת היתר ואם באמצעות הריסת הטעון הריסה בתוך זמן מוגדר שיקבע בחוזה.
קבלת התחייבות מהמוכר לשאת בכל הוצאות הסדרת החריגה – לרבות תשלומים למתכננים, תשלומי אגרות, היטלים עירוניים שונים והיטל השבחה, או לחלופין לשאת בהוצאות ההריסה של הבנייה הבלתי חוקית.
ציון המצב הקיים בהסכם המכר – כדי למנוע טענות עתידיות חשוב שמצב הנכס יצוין ויתואר בהסכם באופן ברור. כן יש לנסח באופן בהיר את כל ההסכמות הנוגעות להסדרת החריגה.
התניית תשלומים – יש לעכב חלק מהתשלומים עד לקיום התחייבות המוכר. כספים אלה יישמרו בידי הקונה או בנאמנות (בהתאם לתנאים הנוספים בחוזה). יש לקחת בחשבון גם את היטל ההשבחה שיידרש בגין הכשרת החריגה.
פיצוי מוסכם – יש לקבוע מנגנון של פיצוי או חילוט סכומים אם המוכר לא יעמוד בהתחייבותו להכשיר את הבנייה במועד.
אפשר לצלוח בשלום גם עסקת רכישה של נכס עם חריגות בנייה. חשוב להיכנס לעסקה כזו בעיניים פקוחות, להיעזר בליווי משפטי צמוד ולהכיר את הבעיות העלולות להתעורר כדי לתת להן מענה הולם.
